お早うございます♪
戸建賃貸仕事人の宮本です。
不動産投資って、
少しでも高利回りを狙う！
っていうのが皆、
考えることですよね。
では高利回りって何％から
高利回りなんでしょうか？
どの時点の数字で
高利回り達成なんでしょうか？
よく入居者が確定した時点で
何％の高利回り達成♪
って言われますが、
よくよく考えてみると、
その利回りはあくまで瞬間最大利回り。
であるという事。
高利回りってことは、
安く買って、リフォームも安く仕上げて、
高く貸せたからその利回りになる。
てことであって、
数字を達成する為に、
リフォームを安くして不具合があったら
その時対応すれば良い。
ってことになるので、
入居後に発生する修理費用は
入居した時点での利回り達成♪
には含んでません。。
当然、
やっておくべきリフォームを省いた場合、
入居後には色々と不具合が生じるわけで。
その都度、補修に走らないといけません。
その場合、逆に補修費用は高くつきます。
入居者もバカでは無いので、
近くに安くて綺麗な物件があれば
そっちへ引っ越す可能性もあるわけで。
引越しすると、
手直しが必要です。。
当初あまりリフォームにお金をかけてなかった場合、
同じぐらいのリフォーム費用がかかったりします。
以上のような感じで、
ちょこちょこ費用が発生します。
当然、空室期間中は家賃は入ってきません。。
はい、
ここで質問です！
この一見、高利回りだと思われる物件の
１０年間の投資成績をみるとどうでしょうか？
さきほど言ったリスクを含めて
考えてみて下さい。
ホントにそれって、
高利回りなんですか？
っていうこと。
入居は不安定。。
不具合が生じて補修がちょこちょこかかる。。
安くて綺麗なところに引越しされる。。
そのたびにリフォーム必要。。
この費用は最初の高利回り達成時には
全く含まれてません。。
高利回りを目指すがあまり、
結果的に１０％にも満たなかった。。
って場合も考えられます。
入居者あっての大家さんです。
気持ち良く末永くお住まいしてもらえるように
物件はキッチリとリフォームをして、
適正賃料で借りてもらう。
その結果、
利回りが１０％～１２％になった。
これで安定して収益として見込めるなら、
入居後、特に何もすることがないのなら、
コッチの方が良くないですか？
って僕はそう思う今日この頃ですｗ
